Wege zur Beschlussfassung und deren Besonderheiten

Warum sind diese Koste n notwendig und stellen auch eine Sicherheit dar?

Welche Rechte und Pflichten gibt es aus Sicht der Eigentümer?

Oft kommt es vor, dass durch Schäden am Gemeinschaftseigentum auch Schäden am Sondereigentum entstehen können. Nehmen wir als Beispiel ein, durch in die Jahre gekommenes, undichtes Dach (somit auch kein klassischer Versicherungsfall). Jedoch auch andere Punkte können dies herbeiführen. Schadhafte Isolationen von Balkonen, Außenwänden, Terrassen usw. In dem Fall das durch ein undichtes Dach (Gemeinschaftseigentum), ein Schaden am Sondereigentum entstanden ist, stellt sich dann oft die Frage, wer für welche Kosten aufkommt. Für die Instandsetzung des Daches ganz klar die Gemeinschaft, welche auch für die Trockung einer tragenden Wand aufkommen würde, selbst wenn diese innerhalb des Sondereigentums liegt (tragende Wände sind im mer zwingend Gemeinschaftseigentum). Nicht tragende Wände, Tapeten, Deckenverkleidungen und Wandfarben sind aber dem Sondereigentum zuzurechnen und müssen daher auch vom Wohnungseigentümer bezahlt werden. Auch wenn es die Folge eine Schadens am Gemeinschaftseigentums ist Doch warum ist das so? Grundsätzlich können Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche gegen die Gemeinschaft nur dann geltend machen, wenn ihr ein Verschulden zuzurechnen ist. Eine Verschulden liegt bei erstmaligem Auftreten aber selten vor.. Schadensersatzansprüche des betroffenen Wohnungseigentümers sind jedoch dann möglich, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft es pflichtwidrig unterlässt, die Schadensursache (im Gemeinschaftseigentum) zu beheben. Ebenso kann der Hausverwalter schadensersatzpflichtig sein, wenn er seiner Verpflichtung zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nicht nachkommt. Diese Ansicht wurde in 7 Obergerichtlichen Urteilen bereits behandelt: BayObLG mit Beschluss vom 21.09.1984 (2Z 86/83) BayObLG mit Beschluss vom 03.07.1986 (2Z 36/85) OLG Frankfurt mit Beschluss vom 17.01.1985 (20 W94/84) OLG Frankfurt im Beschluss vom 06.01.1984 (20 W 309/83) OLG Celle mit Beschluss vom 26.11.1984 (4 W 90/34) OLG Celle mit Beschluss vom 26.11.1984 (4 W 90/84) OLG Frankfurt mit Beschluss vom 9.12.1986 (20 W 63/86) - wie auch in der Vorinstanz LG Frankfurt vom 16.1.1986 (2/9 T 53/85)

Die WEG-Refom ist verkündet und somit kommt diese zum 01.12.2020. Viele Änderungen kommen für die Eigentümer und Verwalter auf einen zu. Aber auch der Verwaltungsbeirat wurde angepasst. Die aktuell im § 29 Absatz 1 WEG festgelegte Stärke von 3 Mitgliedern entfällt. Ab sofort können die Wohnungseigentümer, per Beschluss, über die Zahl der Mitglieder entscheiden. Zudem wird die Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt und der Beirat erhält ausdrücklich, die Überwachung des Verwalters als Aufgabengebiet. Was ändert sich eigentlich für Umlaufbeschlüsse und Versammlungen. Die beste Neuigkeit besteht wohl darin, dass ab sofort jede Eigentümerversammlung beschlussfähig sein wird, egal wie hoch die Zahl der Anwesenden Personen bzw. Miteigentumsanteile ist. Dies vermeidet den Aufwand und die Kosten für Wiederholungsversammlungen. Die Frist zur Einladung beläuft sich ab sofort jedoch auf 3 Wochen. Zudem dürfen zukünftig per Beschluss auch einzelne Eigentümer online an einer Versammlung teilnehmen. Dies bedeutet für einige Verwaltungen aber auch sich digital besser aufzustellen. Eine reine Onlineversammlung bleibt jedoch weiterhin nicht möglich. Für viele Gemeinschaften hat auch das leidliche wochenlange Warten auf Protokolle nun ein mögliches Ende. Im § 24 Abs 6 Satz 1 WEG-neu, wird festgelegt, dass die Erstellung des Protokoll unverzüglich nach der Beendigung zu erfolgen hat. Dies bedeutet jedoch nicht, dass ein Verwalter ab sofort Laptop und Drucker mit sich tragen muss, oder wir gar wieder in handschriftliche Zeiten zurück verfallen. Was ist denn nun mit Umlaufbeschlüssen. Diese bedürfen ab sofort nur noch der Textform. Das bedeutet im Gegensatz zur Schriftform, dass dies auch per E-Mail oder Internetplattformen stattfinden kann. Weiterhin müssen diese im Regelfall allstimmig sein, jedoch können die Eigentümer für festgelegte Umlaufbeschlüsse beschließen (z.B. als Nachgang zu einer Versammlung, bei unzureichender Information für einen Beschluss), dass diese mit Stimmenmehrheit ausreichen.

In der Neufassung des WEG-Rechtes findet sich auch unter § 19, Abs 2 Nr 6 etwas neues. mit diesem Pasus hat jeder Eigentümer das Recht, einen zertifizierter Verwalter zu verlangen. Eine Zertifizierung kann nur durch die IHK erfolgen. Doch wie soll diese Zertifizierung denn aussehen, gelten IHK Abschlüsse auf Immobilienebene schon als solche? Das ist noch durch das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz in einer Rechtsverordnung einzupflegen. Grundlage des Test wird jedoch, der Nachweis der notwendigen technischen, kaufmännischen und rechtlichen Kenntnisse sein. Doch Moment, dass neue WEG Recht soll voraussichtlich zum 01.12.2020 in Kraft treten, jedoch gibt es noch keine Prüfungsverordnung zur Zertifizierung, wie soll das gehen? Ganz einfach, es wurde eine Übergangszeit gesetzt, dass Recht besteht, für neue Objekte, erstmals 2 Jahre nach Inkrafttreten (also so gesehen zum 01.12.2022). Für bereits berufenen Verwalter sogar dreieinhalb Jahre (3,5). Dies finde ich persönlich auch vollkommen gerechtfertigt. Eine Zertifizierung ist schön, gut und sinnvoll, jedoch muss auch Quereinsteigern, die sich regelmäßig weitergebildet haben, sich in der Materie auskennen und Engagement zeigen, die Zeit gegeben werden, diese Zertifizierung zu erreichen (vor allem unter dem Aspekt, dass es noch unklar ist wie dies erfolgen soll). Denn nur weil man nicht in der Immobilienbranche gelernt hat, muss man nicht schlechter sein als andere Kollegen des Berufsstandes. (dies stellt meine persönliche Meinung dar) Im neuen WEG Recht wird die Abberufung eines Verwalters einfacher. Was bisher gemäß § 26 nur durch zwingende Gründe möglich war, ist dann jederzeit möglich. Der entsprechende Vertrag muss spätestens 6 Monate nach Abberufung enden. Dies bringt vor allem auf Seite der Verwalter eine große Verunsicherung mit sich. Ist doch die Aufnahme eines neuen Objektes mit viel Arbeit verbunden und das Risiko einer täglichen Kündigung stellt ein enorme Belastung für die sichere Verplanung freier Kapazitäten dar. Dies wird sich eventuell Branchenintern auf die Kostenstruktur von Verwalterverträgen auswirken, jedoch wird sicherlich ein jeder einmal prüfen in wie weit er dies aufnehmen wird. Sicherlich werden dann auch Vertragsanpassungen ein großes Thema aller Eigentümerversammlungen 2021 sein, damit mit dem Abberufungsdatum, eine Kündigungsfrist beginnt (es sind immerhin 2 rechtliche Vorgänge - Abberufung und Kündigung). Gut wenn man früher schon den Gemeinschaften die Möglichkeit zur einfachen Kündigung, unter Wahrung bestimmter Fristen gegeben hat.

Der Bundestag hat zum 17.09.2020 die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetz beschlossen. Dies bringt endlich eine Aufwertung des Berufsstandes der Immobilienverwalter mit sich. Ab dem 01.04.2024 können Eigentümer prinzipiell, einen Sachkundenachweis vom Verwalter verlangen, sofern dieser keine entsprechende Ausbildung oder höherwertige Qualifikation inne hat. Aus meiner Sicht etwas Schade ist, dass die Beschlusssammlung weiterhin enthalten sein wird. Das führen der Beschlusssammlung ist vor allem eins ... Zeitaufwendig. Punkte die in der Niederschrift schon als Beschluss dargelegt wurden, müssen nochmals in einem zweiten Instrument eingefügt werden. Eine Aufwertung der Niederschrift (durch Hervorhebung eine Beschlusses), wäre sicherlich eine fantastische Änderung gewesen.

Der Vermieter ist rechtlich sowohl für große als auch für kleine Reparaturen zuständig. Die hier gemachten Aussagen treffen natürlich nur zu, wenn es kein grob fahrlässiges, oder gar vorsätzliches Verhalten vorliegt. In vielen Mietverträgen ist eine Kleinreparturklausel verankert. Doch was genau sagt Sie aus und wann ist diese unwirksam? Wirksam ist eine derartige Kleinreparaturklausel im Mietvertrag nur, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind: Es muss sich tatsächlich um die Beseitigung eines Bagatellschadens handeln, also eine Kleinigkeit laut Gesetz. Die Instandsetzung darf höchstens 100 Euro kosten. Die Reparatur selbst muss sich auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Also alle Dinge die man oft benutzt, Rollläden, Wasserhähne, Türgriffe, Duschen, Fenster, usw. In der Kleinreparaturklausel muss außerdem noch eine Obergrenze genannt werden für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres. Der Mieter muss danach in einem Jahr höchstens 150 – 200 Euro für alle Kleinreparaturen zusammen zahlen oder 8 % der Jahresmiete. Unwirksam wird es zudem, wenn Vereinbarungen getroffen werden, dass der Mieter an allen Reparaturen beteiligt werden kann. Es gilt, alle Instandsetzungen die über der Einzelgrenze von 100 Euro liegen, werden zu 100% durch den Vermieter getragen.

Jeder hat es eventuell schon einmal unter der Einladung zur Eigentümerversammlung gelesen. Sätze wie zum Beispiel: "Ist die Versammlung nicht beschlussfähig, wird unmittelbar danach eine Versammlung mit den gleichen Tagesordnungspunkten einberufen, die in jedem Fall beschlussfähig ist (s. § 25, Abs. 3 und 4, WEG)" Wir sehen hier die sogenannte Eventualeinberufung, für den Fall das eine WEG-Versammlung nicht im ersten Anlauf beschlussfähig ist. Dies ist tatsächlich weit verbreitet. Doch die Frage die sich stellt, ist diese auch rechtlich korrekt? Ich antworte hier gerne mit einem klaren Jain. Folgendes müssen wir unterscheiden. Eventualeinberufung in der Teilungserklärung eingebunden: Dann gibt es hier nichts zu meckern und eine Versammlung kann mit 30 oder 60min Verzögerung (je nach Wortlaut der Teilungserklärung) nochmalig eröffnet werden. Daraufhin muss in der Einladung natürlich hingewiesen werden. Eventualeinberufung nicht in der Teilungserklärung eingebunden: Es ist schön das in dem Beispielsatz auch schon die Lösung steckt. Schauen wir uns doch mal § 25 Absatz 4 des WEG an. Hier ergeht ja aus dem ersten Satz schon, dass erst eine neue Einberufung möglich ist, sofern die Beschlussfähigkeit nicht gewährleistet ist. Somit kann auch erst zu diesem Zeitpunkt dazu eingeladen werden. Alle Beschlüsse die in einer nicht korrekten Wiederholungsversammlung getroffen werden, sind anfechtbar, jedoch nicht nichtig. Die Grundlage ist eine nicht korrekte Ladung